Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti má, za podmínek stanovených notářským zákonem, kvalitu exekučního titulu, a je ho tedy možno použít jako podklad pro exekuci, aniž by bylo pro uplatňovaný nárok potřeba pravomocného rozhodnutí soudu či jiného orgánu. Jednou ze zmíněných podmínek je, že takto může být zajištěn pouze závazkový vztah, a právě tato podmínka se díky rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2085/2019 z roku 2020 stala spornou, a to v rámci otázky – jak široce lze vykládat pojem „závazkový vztah“, a to konkrétně v případě, kdy má být notářský zápis použit jako exekuční titul pro vyklizení nemovitosti.
Zmíněné rozhodnutí Nejvyššího soudu z roku 2020 řešilo situaci, kdy notářský zápis obsahoval prohlášení věřitele a dlužníka, ve kterém shodně uvedli, že podle smlouvy o zajištění závazku převodem vlastnického práva se věřitel stal vlastníkem nemovitosti, neboť dlužník neuhradil dluh vyplývající ze smlouvy o zápůjčce, a vlastnické právo věřitele k nemovitostem tak přestalo být podmíněné. Dále v tomto prohlášení uvedli, že povinný nemovitost užívá bez právního důvodu a že se ji zavazuje vyklidit nejpozději do určitého data. Stejně jako obecným a odvolacím soudem, bylo i Nejvyšším soudem posouzeno, že institut vyklizení nemovitosti je ochranou vlastnického práva, a tedy práva absolutního, nikoliv závazkového, a notářský zápis tak nemůže být k vyklizení nemovitosti použit jako exekuční titul. Nadto, vzhledem k tomu, že strany shodně uvedli, že povinný nemovitost užívá bez právního důvodu, zde, dle Nejvyššího soudu, chybí pojmově závazkový vztah, jehož existence je podmínkou užití notářského jakožto exekučního titulu.
Na začátku roku 2024 však Nejvyšší soud vydal na první pohled zcela protichůdné rozhodnutí, a to konkrétně rozhodnutí sp. zn. 31 Cdo 225/2024, které bylo následně letos v únoru publikováno také v tzv. „zelení sbírce“, tedy oficiální sbírce rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu. (Publikace v této sbírce, sice oficiálně nedává rozhodnutí žádným způsobem vyšší míru závaznosti, nicméně naznačuje, že je toto rozhodnutí důležité, a že jeho závěry bude Nejvyšší soud pravděpodobně dlouhodobě následovat, a dává tak svým způsobem rozhodnutí neoficiálně vyšší váhu.) V tomto rozhodnutí soud vyslovil názor, že „Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti, kterým má být vymožena povinnost vyklidit nemovitost, je notářským zápisem ve smyslu § 71b notářského řádu a může být exekučním titulem.“ Toto odůvodnil Nejvyšší soud zejména tím, že Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti, kterým má být vymožena povinnost vyklidit nemovitost, se zpravidla bude zakládat na závazkovém vztahu, a to buď na skončeném nájmu (či obdobném skončeném vztahu), nebo, v případě užívání věci bez právního důvodu, na samotné dohodě o vyklizení nemovitosti, ke které byl notářský zápis učiněn.
Nutno upozornit, že podstatnou náležitostí pro Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti, kterým má být vymožena povinnost vyklidit nemovitost je dle Nejvyššího soudu v závazku stanovená doba plnění, která nesmí uběhnout před podpisem samotného svolení k vykonatelnosti Notářského zápisu. V případě skončeného nájmu (či obdobného vztahu) tak musí být Notářský zápis sepsán ještě před skončením vztahu, a tedy před tím, než povinnému vznikne povinnosti nemovitost opustit. V případě, že mezi stranami nikdy neexistoval nájemní či jiný podobný vztah, musí být v dohodě o vyklizení nemovitosti, o kterou se bude Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti, kterým má být vymožena povinnost vyklidit nemovitost, opírat uvedena doba do které se povinný zavazuje nemovitost vyklidit – nevyklidí-li ji v této době, pak nastupuje vykonatelnost Notářského zápisu. Zde třeba ještě upozornit na problematiku skončení nájmu na dobu určitou, která je sama o sobě bezproblémovou, pokud v ní bude explicitně stanoveno, do jaké doby po skončení nájmu musí povinný nemovitost opustit. Problém však nastane za situace, kdy nájem (či obdobný vztah) na dobu určitou skončí dříve než v určené době, a to například dohodou. V takovém případě se totiž automaticky Notářský zápis nemění a stane se vykonatelným až uplynutím původní doby sjednané v původní smlouvě.
Proces vystěhování bývalých nájemníků a podobných osob nechtěných ve Vaší nemovitosti by měl být zjednodušen zavedením nového institutu – rozkazu k vyklizení. Tento institut měl být zaveden, dle původního návrhu novely, již k 1. 7. 2025, avšak datum nabytí jeho účinnosti bylo posunuto na 1. 1. 2026, jestli k tomuto datu opravdu tento institut nabude účinnosti či nikoliv se i vzhledem k povolebním změnám v poslanecké sněmovně lze nyní jen domnívat.